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《2015中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)報(bào)告》發(fā)布
來源：未知 日期：2016-02-03 點(diǎn)擊：次
2016年1月14日，由搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)主辦，中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)發(fā)展聯(lián)盟、中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院協(xié)辦的“2016（第五屆）中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高端論劍”在北京舉行，本屆論劍的主題為“速度·氣象”。當(dāng)日，搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)副總經(jīng)理、中國產(chǎn)業(yè)研究院研究員肖楠在論壇上為我們揭曉了《2015中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)報(bào)告》。“中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)報(bào)告”是由搜狐焦點(diǎn)和中國投資咨詢有限責(zé)任公司共同組建的“中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院”在2014年發(fā)起的，研究院主要為園區(qū)開發(fā)商、運(yùn)營商和管理者提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的全方位解決方案，旨在深入探討中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，打造中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)研究、品牌推廣、咨詢服務(wù)第一平臺。
以下為“《2015中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)報(bào)告》發(fā)布實(shí)錄：
【肖楠】：2014年，我們開始研究發(fā)布產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)，旨在為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營者提供宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析、產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析，以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商情況分析，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)者、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商者的決策提供支撐服務(wù)。
2015年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)為137.07，較2014年提高了5.05個(gè)點(diǎn)，依然處于謹(jǐn)慎樂觀的情況區(qū)間，且樂觀預(yù)期略有擴(kuò)張。產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣指數(shù)155.75，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境樂觀;產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營指數(shù)129.06，均較2014年有所提高，由2014年的屬于基本平穩(wěn)、預(yù)期偏向積極轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期;產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力指數(shù)137.39，指數(shù)略有下滑。
2015年，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)由3.0時(shí)代向4.0時(shí)代的過渡。新時(shí)代深刻影響園區(qū)運(yùn)行發(fā)展策略，外部產(chǎn)城融合，內(nèi)部產(chǎn)學(xué)研一體化深化成為未來園區(qū)能夠長足發(fā)展的支撐點(diǎn)。2015年影響中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)成本和招商信心的因素主要包括：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體下行壓力持續(xù)存在，土地獲取難度持續(xù)增加，工業(yè)地價(jià)上漲預(yù)期明顯，年內(nèi)股市波動(dòng)，對企業(yè)的資本壓力依然較大。人力成本上漲，招工困難，材料成本、營銷成本、運(yùn)輸成本、運(yùn)營成本等生產(chǎn)經(jīng)營和日常維護(hù)成本普遍上漲。一些新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策扶持力度高，對部分傳統(tǒng)園區(qū)的支持力度不足。新技術(shù)、新概念對傳統(tǒng)園區(qū)經(jīng)營理念和方式產(chǎn)生了較大沖擊，影響招商效果。
2016年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展依然依賴于精細(xì)化的定位和服務(wù)、高端專享環(huán)境創(chuàng)造、信息技術(shù)滲透產(chǎn)城融合以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)盟和系統(tǒng)的信息化平臺等，應(yīng)當(dāng)更加注重規(guī)模小、利潤率高、能量集中的中小企業(yè)，更加重視“長尾效應(yīng)”。
第一部分 調(diào)查問卷分布范圍統(tǒng)計(jì)說明
2015年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心狀況調(diào)查，是針對2015年全年的階段性調(diào)查，調(diào)查范圍輻射環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈及西南經(jīng)濟(jì)圈、東北經(jīng)濟(jì)圈，調(diào)查涉及15個(gè)省份， 80多個(gè)城市，并將中國按照東部、中部、西部劃分為三個(gè)板塊，進(jìn)行橫向?qū)Ρ取⑴c調(diào)查的園區(qū)及開發(fā)商共有808個(gè)，填寫問卷的人員職位包括：招商經(jīng)理、招商總監(jiān)、招商人員、招商局行政人員等。
調(diào)查工作最終回收有效問卷1488份，分布在15個(gè)省份，覆蓋808個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中東部地區(qū)參與調(diào)查的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有752個(gè)，有效問卷1404份，中部地區(qū)參與調(diào)查的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有40個(gè)，有效問卷共60份，西部地區(qū)參與調(diào)查的產(chǎn)業(yè)園區(qū)16個(gè)，有效調(diào)查問卷共24份。
圖a 調(diào)查情況統(tǒng)計(jì)情況表
從各個(gè)省份調(diào)查情況來看，東部區(qū)域內(nèi)北京市參與統(tǒng)計(jì)的園區(qū)個(gè)數(shù)和有效問卷數(shù)量最多，中部湖北省最多，西部僅有廣西和貴州省，且參與統(tǒng)計(jì)的園區(qū)個(gè)數(shù)和有效問卷數(shù)量一樣多。各個(gè)省份參與調(diào)查的產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量和有效問卷數(shù)量如下圖所示。
圖b 各省調(diào)查情況示意圖
第二部分 調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果
一、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣狀況判斷
(一)2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣狀況判斷
從年度變化情況來看，調(diào)查結(jié)果顯示，2015年，與2014年相比，有39.78%的人員認(rèn)為當(dāng)前園區(qū)整體景氣情況“明顯改善”，有30.38%的人員認(rèn)為“有所改善”，有25.81%的人員認(rèn)為當(dāng)前園區(qū)整體景氣情況“無明顯變化”;有2.69%的人員認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的景氣情況“有所下降”，有1.34%的人員認(rèn)為2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣情況明顯下降。與2014年相比，明顯改善、有所改善、無明顯變化、有所下降、明顯下降的比例變化分別是10.73%、-9.38%、-3.25%、0.55%、1.34%。
圖1-1 對產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣狀況判斷情況
從具體調(diào)查項(xiàng)目來看，對2015年園區(qū)總體運(yùn)行狀況的看法認(rèn)為“明顯改善”的占53.23%，認(rèn)為“有所改善”的占27.42%，認(rèn)為“無明顯變化”的占17.74%，另外有0.81%的受訪人員認(rèn)為“有所下降”，0.80%的人認(rèn)為“明顯下降”。對當(dāng)前園區(qū)在同地區(qū)中競爭能力看法認(rèn)為“明顯改善”的占37.90%，認(rèn)為“有所改善”的占41.13%，認(rèn)為“無明顯變化”的占20.16%，另外有0.81%的受訪人員認(rèn)為“有所下降”。對園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)的政策支持程度與2014年比較，認(rèn)為“明顯改善”的占28.23%，認(rèn)為“有所改善”的占22.58%，認(rèn)為“無明顯變化”的占39.52%，另外有6.45%受訪人員認(rèn)為“有所下降”,3.22%的認(rèn)為“明顯下降”。分東、中、西部來看，基本調(diào)查情況如下圖所示。
圖1-2 對產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣狀況判斷的東、中、西部的比例
(二)2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣狀況預(yù)期情況
對2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣情況的判斷，與2015相比，認(rèn)為2016年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體情況將出現(xiàn)“明顯改善”的比例為38.44%，認(rèn)為2016年將出現(xiàn)“有所改善”的比例是43.28%，認(rèn)為“無明顯變化”的比例為15.32%，認(rèn)為“有所下降”的比例為1.88%，認(rèn)為有“明顯下降”的是1.08%。與2014年相比，認(rèn)為明顯改善、有所改善、無明顯變化、有所下降、明顯下降的比例分別變化5.41%、2.91%、-8.84%、-0.26%、0.77%。
圖1-3 對2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣預(yù)測狀況判斷
從具體調(diào)查項(xiàng)目來看，2016年，認(rèn)為園區(qū)總體運(yùn)行狀況的看法將“明顯改善”的占47.58%，認(rèn)為將“有所改善”的占33.87%，認(rèn)為將“無明顯變化”的占16.13%，另外有0.81%的受訪人員認(rèn)為2016年將會(huì)出現(xiàn)“有所下降”，1.61%的人認(rèn)為將會(huì)出現(xiàn)“明顯下降”。對2016年園區(qū)在同地區(qū)中競爭能力看法認(rèn)為將“明顯改善”的占38.71% ，認(rèn)為將“有所改善”的占50.81%，認(rèn)為將“無明顯變化”的占8.06%，另外有2.42%的受訪人員認(rèn)為將“有所下降”。對園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)的政策支持程度，認(rèn)為2016年將出現(xiàn)“明顯改善”的占29.03%，認(rèn)為將“有所改善”的占45.16%，認(rèn)為將“無明顯變化”的占21.78%，另外有2.42%受訪人員認(rèn)為將“有所下降”，1.61%認(rèn)為“明顯下降”。分東、中、西部來看，基本調(diào)查情況如下圖所示。
圖1-4 對2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣狀況預(yù)測的東、中、西部的比例
二、園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況判斷
(一)2015年園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況判斷
從年度變化情況來看，調(diào)查結(jié)果顯示，與2014年相比，2015年，有16.40%的人員認(rèn)為當(dāng)前園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況“明顯改善”，有29.03%的人員認(rèn)為“有所改善”，有37.10%的人員認(rèn)為當(dāng)前園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況“無明顯變化”;有13.98%的人員認(rèn)為當(dāng)前園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況“有所下降”;另有3.49%的人員認(rèn)為2015年園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況出現(xiàn)了“明顯下降”。與2014年相比，明顯改善、有所改善、無明顯變化、有所下降、明顯下降的比例變化分別是7.07%、-3.54%、-0.82%、-2.69%、-0.02%。
圖2-1 對園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況判斷情況
從具體調(diào)查項(xiàng)目來看，2015年，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)行成本大幅下降的受訪人員比例1.61%，有11.29%的受訪人員認(rèn)為運(yùn)行成本小幅下降，有50%的受訪人員認(rèn)為無明顯變化，認(rèn)為出現(xiàn)成本小幅上漲的人員比例為32.26%，出現(xiàn)大幅上漲的人員比例為4.84%。對2015年企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況，認(rèn)為生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)了明顯改善的人員占37.90%，認(rèn)為有所改善的占28.23%，30.65%的受訪人員認(rèn)為沒有出現(xiàn)明顯變化，而同時(shí)還有1.61%的人員認(rèn)為2015年企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況有所下滑,1.61%的人員認(rèn)為明顯下滑。
對于標(biāo)桿企業(yè)的盈利(虧損)情況，有20.97% 的人員認(rèn)為園區(qū)標(biāo)桿企業(yè)出現(xiàn)了大幅增盈或減虧，40.32%的人員認(rèn)為有所增盈或減虧，32.26%的人員認(rèn)為2015年沒有出現(xiàn)明顯變化，5.65%的人員認(rèn)為有所增虧或減盈,0.81%的人認(rèn)為明顯增虧或減盈。對2015年園區(qū)企業(yè)融資情況調(diào)查，12.90%的人員認(rèn)為融資環(huán)境明顯改善，33.87%的人員認(rèn)為2015年融資環(huán)境有所改善，42.74%的人員認(rèn)為融資環(huán)境無明顯變化，9.68%的人員認(rèn)為融資相對困難,0.81%的人認(rèn)為融資困難。與其他問題相比，融資環(huán)境調(diào)查的各選項(xiàng)結(jié)構(gòu)比例差異較大，顯示當(dāng)前各個(gè)園區(qū)面對的融資環(huán)境差異比較明顯。2015年，整體來說降準(zhǔn)、降息有利于資金融通，但是由于股市波動(dòng)，資金流向的不確定性，部分新興企業(yè)、中小微企業(yè)并未獲得足夠的資金支持。
對2015年園區(qū)主要企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的需求情況認(rèn)為有所改善和無明顯變化的人員比例較高，分別占比45.97%、29.03%。對產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場供求情況，認(rèn)為2015年供不應(yīng)求的比例為22.39%，認(rèn)為供求關(guān)系無明顯變化人員比例是37.90%，認(rèn)為供過于求的比例為38.71%。供過于求加上無明顯變化的比例和為76.6%，顯示當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，對園區(qū)的需求有限。但園區(qū)通過服務(wù)方向、服務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可以提高園區(qū)的銷售和利用率。調(diào)查問卷顯示，2015年，出現(xiàn)供不應(yīng)求產(chǎn)業(yè)園區(qū)情況的主要分布在北京、河北廊坊龍河高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、河北天山光機(jī)電產(chǎn)業(yè)園、浙江平湖市臨滬產(chǎn)業(yè)園(上海張江平湖科技園)、山東青島高新國際企業(yè)港、山東聯(lián)東U谷煙臺國際企業(yè)創(chuàng)新港、山東聯(lián)東U谷、廣東華僑城產(chǎn)業(yè)園、吉林宇培長春物流園、湖北宇培武漢物流園、湖南通號長沙產(chǎn)業(yè)園、貴州福泉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。分東、中、西部來看，基本調(diào)查情況如下圖所示。
圖2-2 對園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況判斷的東、中、西部的比例
(二)2016年園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況預(yù)期情況
對2016年園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況的預(yù)測，與2015年相比，認(rèn)為2016年將“明顯改善”的比例為20.43%，認(rèn)為“有所改善”的是34.14%，認(rèn)為“無明顯變化”的比例為29.44%，認(rèn)為“有所下降”的比例為12.77%，認(rèn)為將“明顯下降”的是3.23%。與2014年相比，明顯改善、有所改善、無明顯變化、有所下降、明顯下降的比例變化分別8.50%、-2.25%、-4.82%、0.23%、-1.67%。
圖2-3 對2015年園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況預(yù)測判斷
從具體調(diào)查項(xiàng)目來看，2016年，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)行成本將大幅下降的人員比例是4.84%，有7.25%的人員認(rèn)為將有所下降，有43.55%的受訪人員認(rèn)為將無明顯變化，認(rèn)為將出現(xiàn)成本小幅上漲的人員比例為39.52%，將出現(xiàn)大幅上漲的人員比例為4.84%。對2016年企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況，認(rèn)為生產(chǎn)經(jīng)營將會(huì)明顯改善的人員占50.81%，認(rèn)為將有所改善的占33.87%，13.71%受訪人員認(rèn)為將沒有明顯變化，而同時(shí)還有0.81%的人員認(rèn)為2016年企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況將有所下滑,0.80%的人員認(rèn)為將明顯下滑。總體來看，企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營情況對2016年的預(yù)期要好于2015年當(dāng)期。對于2016年標(biāo)桿企業(yè)的盈利(虧損)情況，有18.55%的人員認(rèn)為園區(qū)標(biāo)桿企業(yè)將出現(xiàn)大幅增盈或減虧，61.29%的人員認(rèn)為將有所增盈或減虧，15.32%的人員認(rèn)為2016年將沒有出現(xiàn)明顯變化，3.23%的人員認(rèn)為有所增虧或減盈，1.61%的人員認(rèn)為有明顯增虧或減盈。認(rèn)為2016年標(biāo)桿企業(yè)增盈或減虧的預(yù)期比例，高于2015年當(dāng)期。對2016年園區(qū)企業(yè)融資情況調(diào)查，15.32%的人員認(rèn)為融資環(huán)境將出現(xiàn)明顯改善，35.48%的人員認(rèn)為2016年融資環(huán)境有所改善，39.52%的人員認(rèn)為融資環(huán)境無明顯變化，8.87%的人員認(rèn)為融資相對困難,0.81%的人員認(rèn)為融資困難。調(diào)查顯示，認(rèn)為2016年融資環(huán)境將出現(xiàn)困難的比例比2015年的比例有所下降，2016年對融資環(huán)境的看法相對較好。對2016年園區(qū)主要企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的需求情況認(rèn)為將明顯改善、有所改善和無明顯變化的人員比例較高，分別占比25.81%、50.81%、20.16%。與2015年相比，對2016年園區(qū)主要企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的需求期待較高。
對產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場供求情況，認(rèn)為2016年供不應(yīng)求的比例為23.39%，認(rèn)為供求關(guān)系無明顯變化人員比例是44.35%，認(rèn)為供過于求的比例為32.26%。分東、中、西部來看，基本調(diào)查情況如下圖所示。東部兩極分化比較明顯，既有樂觀的，也有消極的;中部改善明顯;西部基本平穩(wěn)。
圖2-4 對2016年園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營狀況預(yù)測的東、中、西部的比例
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況判斷
(一)2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力情況
從年度變化情況來看，調(diào)查結(jié)果顯示，與2014年相比，2015年，有21.51%的人員認(rèn)為當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況“明顯改善”，有40.99%的人員認(rèn)為“有所改善”，有28.49%的人員認(rèn)為當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況“無明顯變化”;有7.53%的人員認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力“有所下降”;認(rèn)為“明顯下降”的比例為1.48%。與2014年相比，明顯改善、有所改善、無明顯變化、有所下降、明顯下降的比例變化分別是2.55%、-1.36%、-2.09%、0.19%、0.71%。
圖3-1 對產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況判斷情況
從產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況具體調(diào)查項(xiàng)目來看，2015年，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社會(huì)知名度比2014年大幅上升的比例31.45%，認(rèn)為知名度有所上升的人員比例為52.42%，有14.52%的受訪人員認(rèn)為無明顯變化，1.61%的受訪人員認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)知名度明顯下降。超過八成認(rèn)為知名度有所提升，品牌知名度重視程度逐漸增強(qiáng)。
對2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配套設(shè)施狀況，認(rèn)為配套設(shè)施出現(xiàn)了明顯改善的人員占42.74%，認(rèn)為有所改善的占40.32%，16.13%的受訪人員認(rèn)為沒有出現(xiàn)明顯變化，而同時(shí)還有0.81%的人員認(rèn)為2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配套設(shè)施狀況略有下滑。對于2015年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)地租成本，有2.42%的人員認(rèn)為園區(qū)的地租成本出現(xiàn)大幅減少，3.23%的人員認(rèn)為有所減少，56.45%的人員認(rèn)為2015年沒有出現(xiàn)明顯變化，34.68%的人員認(rèn)為有所增加,3.22%的人員認(rèn)為明顯增加。 與2014年相比，分別變化為-0.33%、-17.88%、5.99%、9.91%、2.31%，地租成本上漲的判斷較為明顯。對2015年園區(qū)整體對勞動(dòng)力的需求情況調(diào)查，認(rèn)為需求量大幅增加的人員占15.32%，認(rèn)為有所增加的比例較高，超過四成，占44.35%，認(rèn)為無明顯變化的人員比例占32.26%。對園區(qū)入駐(含洽談中有入駐意向)企業(yè)數(shù)量情況，認(rèn)為2015年園區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量大幅增加的比例為21.77%，認(rèn)為有所增加的人員占52.42%，認(rèn)為2015年入駐企業(yè)數(shù)量無明顯變化人員比例是20.97%，認(rèn)為數(shù)量降低的比例為4.84%。分東、中、西部來看，基本調(diào)查情況如下圖所示。
圖3-2 對產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況判斷的東、中、西部的比例
(二)2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力預(yù)期情況
對2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況預(yù)測，與2015年相比，認(rèn)為2016年將“明顯改善”的比例為31.72%，認(rèn)為“有所改善”的是37.10%，認(rèn)為“無明顯變化”的比例為22.58%，認(rèn)為2016年將“有所下降”的比例為7.80%，認(rèn)為2016年將“明顯下降”的是0.81%。與2014年相比，明顯改善、有所改善、無明顯變化、有所下降、明顯下降的比例變化分別是3.59%、-4.19%、-0.81%、1.68%、-0.26%。
圖3-3 對2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況預(yù)測判斷
從產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況具體調(diào)查項(xiàng)目來看，2016年，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社會(huì)知名度將出現(xiàn)大幅上升的受訪人員的比例44.36%，認(rèn)為知名度有所上升的人員比例為46.77%，有8.06%的受訪人員認(rèn)為無明顯變化，0.81%的受訪人員認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)知名度明顯下降。
對2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配套設(shè)施狀況，認(rèn)為配套設(shè)施將會(huì)明顯改善的人員占46.77%，認(rèn)為將有所改善的占37.90%，15.32%的受訪人員認(rèn)為將不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。對于2016年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)地租成本，有2.42%的人員認(rèn)為園區(qū)的地租成本將會(huì)大幅減少，9.68%的人員認(rèn)為將有所減少，47.58%的人員認(rèn)為2016年沒有出現(xiàn)明顯變化，38.71%的人員認(rèn)為有所增加,1.61%的人員認(rèn)為會(huì)明顯增加。對于地租成本的變化，對2016年的預(yù)期判斷的整體情況與2015年的現(xiàn)狀判斷基本沒有明顯變化。對2016年園區(qū)整體對勞動(dòng)力的需求情況調(diào)查，認(rèn)為需求量將大幅增加的人員占25.81%，認(rèn)為有所增加的比例41.13%，認(rèn)為無明顯變化的人員比例占27.42%，認(rèn)為用工需求有所下滑的比例是4.84%,0.80%的人員認(rèn)為用工需求明顯下滑。對園區(qū)入駐(含洽談中有入駐意向)企業(yè)數(shù)量情況，認(rèn)為2016年園區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量大幅增加的比例為41.94%，認(rèn)為有所增加的人員占40.32%，顯示園區(qū)招商人員對2016年企業(yè)入駐情況整體比較樂觀;認(rèn)為2016年入駐企業(yè)數(shù)量無明顯變化人員比例是15.32%，認(rèn)為數(shù)量降低的比例為2.52%。分東、中、西部來看，基本調(diào)查情況如下圖所示。
圖3-4 對2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力狀況預(yù)測東、中、西部比例
四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商發(fā)展中存在的問題
(一)2015年影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營成本變化的因素
1.國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體下行壓力持續(xù)存在，土地獲取難度持續(xù)增加，工業(yè)地價(jià)上漲預(yù)期明顯，土地取得和開發(fā)成本上調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)稅立法工作推進(jìn)，對未來預(yù)期不夠明確;多次降準(zhǔn)，資金成本連續(xù)下降，但受房地產(chǎn)開發(fā)投資不景氣影響，對園區(qū)運(yùn)營的信心造成一定沖擊，年內(nèi)股市波動(dòng)，對企業(yè)的資本壓力依然較大。土地、資金成本是導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商困難的重要因素。
2.近年來，人力成本上漲，招工困難，材料成本、營銷成本、運(yùn)輸成本、運(yùn)營成本等生產(chǎn)經(jīng)營和日常維護(hù)成本在2015年沒有下降，維持在較高情況，部分園區(qū)成本繼續(xù)上漲，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營成本出現(xiàn)大幅上漲。
3.政策差距大。對一些新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策扶持力度高，對部分傳統(tǒng)園區(qū)的支持力度不足，新建園區(qū)規(guī)模較大，搶占傳統(tǒng)園區(qū)客戶。
4.新技術(shù)沖擊，轉(zhuǎn)型期的陣痛。隨著云計(jì)算、大數(shù)據(jù)以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于園區(qū)空間的需求現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化，新技術(shù)、新概念對傳統(tǒng)園區(qū)經(jīng)營理念和方式產(chǎn)生了較大沖擊，影響招商效果。
(二)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資中的主要問題和困難
1. 北京地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1) 未來北京的招商環(huán)境會(huì)越來越好，但廠房的應(yīng)用會(huì)逐漸減少，因?yàn)橐院蟮钠髽I(yè)多為高精尖，相對工業(yè)地產(chǎn)會(huì)很難生存，招商力度難度增加;
(2) 目前市場形勢不太好，京津冀一體化的產(chǎn)業(yè)政策背景下，對落地企業(yè)要求嚴(yán)格，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有待轉(zhuǎn)型。附加值低的企業(yè)大都遷往外地;
(3) 對于互聯(lián)網(wǎng)衍生下的物流、倉儲(chǔ)需求增加，新興產(chǎn)業(yè)對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求增加，工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對園區(qū)的新增需求有限，購買力也在持續(xù)下降;
(4) 中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽敲娣e供不應(yīng)求，隨著近兩年寫字樓供應(yīng)量逐漸增大，競爭日益激烈，如何突出產(chǎn)業(yè)園特色及爭取最 大限度的政策支持是園區(qū)招商的重點(diǎn);
(5) 客戶數(shù)量相對較少，價(jià)格對客戶的決策越來越重要;
(6) 資金不足，招商難;
(7) 園區(qū)周邊的綜合配套和政策支持是園區(qū)發(fā)展的重要制約因素;
(8) 政府宣傳力度不足;
(9) 僅是依靠政府力量招商，“單槍匹馬”，勢單力薄，在很大程度上無法滿足園區(qū)發(fā)展的需要。且行政招商與市場招商、專業(yè)招商相比較而言，在某種程度容易造成成本過高、效率欠佳等問題。
2. 天津地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1) 政策支持不足;
(2) 宏觀經(jīng)濟(jì)呈下行趨勢，企業(yè)投資意向較弱，持觀望態(tài)勢;
(3) 周邊配套仍需繼續(xù)完善，需繼續(xù)提高企業(yè)服務(wù)的水平。
3. 河北地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1) 信息不對稱，有需求的客戶不知道園區(qū)或?qū)@區(qū)能提供的服務(wù)了解不全面，造成入駐意向缺乏;
(2) 招商有效手段不多，有效分配有限招商員工資源的途徑不足;
(3) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級后，入駐企業(yè)對結(jié)構(gòu)升級有適應(yīng)的過程;入駐企業(yè)產(chǎn)品銷售額持續(xù)下滑。
4. 遼寧地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1) 入駐企業(yè)對園區(qū)的宣傳力度不夠;
(2) 周邊配套設(shè)施不足
5. 山東地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1) 國家總體經(jīng)濟(jì)形勢下滑，波及行業(yè)較廣，造成大量企業(yè)倒閉，租賃市場供過于求;
(2) 區(qū)域周邊配套不足;
(3) 規(guī)劃用地手續(xù)不規(guī)范，容易引發(fā)社會(huì)矛盾;
(4) 財(cái)政預(yù)算制度不完善，導(dǎo)致對招商引資扶持力度缺乏約束
6. 長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1) 產(chǎn)業(yè)聚集度需求越來越高，企業(yè)更加關(guān)注上下游企業(yè)資源及人員招募的容易程度，當(dāng)?shù)厝瞬沤Y(jié)構(gòu)和支出是企業(yè)落地的重要決策依據(jù)，一線城市人才回歸也是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要支持;
(2) 園區(qū)需要資金進(jìn)行改造升級，使園區(qū)設(shè)施能更好地適應(yīng)客戶需求，并為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)、個(gè)人提供更好的服務(wù);
(3) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重，垂直領(lǐng)域服務(wù)能力不強(qiáng)，競爭力和服務(wù)提高困難;
(4) 多數(shù)園區(qū)仍舊為政府主導(dǎo)型園區(qū)，社會(huì)參與度不高，即便有部分園區(qū)引入市場化專業(yè)機(jī)構(gòu)來輔助運(yùn)營，在運(yùn)營主導(dǎo)權(quán)上也存在一些問題例如產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的劃分，造成話語權(quán)的差距;
(5) 知名度不夠
7. 珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1)由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，企業(yè)業(yè)務(wù)有所萎縮，企業(yè)空間成本的縮減對產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商造成了一定的困難。針對本區(qū)域來說，本身經(jīng)濟(jì)地位仍處于高速發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源的分布不均勻，產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間的不良競爭加劇，也是影響招商的一個(gè)主要原因。
(2)本區(qū)域的特點(diǎn)是人力成本、企業(yè)運(yùn)營成本較低，且具有一定的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位，對于科技、文化行業(yè)來說是企業(yè)生存發(fā)展的良好選擇，但不足之處是高端人才嚴(yán)重缺乏、行業(yè)聚集程度有待提高。
8. 中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1) 招商信息及園區(qū)產(chǎn)業(yè)信息不對稱，對同一需求信息一哄而上，造成大量人力、財(cái)力資源浪費(fèi);
(2) 投資能力與意愿下降，投資信心和動(dòng)力不足;
(3) 優(yōu)惠政策形成的政策洼地會(huì)在一定程度上大幅刺激區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長。但政策洼地并不能長期持續(xù)，園區(qū)政策支撐效應(yīng)逐漸消化。
(4) 一些園區(qū)引進(jìn)的大項(xiàng)目、大企業(yè)，由于資金短缺、土地指標(biāo)限制、規(guī)劃調(diào)整等多方面原因，土地圈而未建，項(xiàng)目建而未動(dòng)的現(xiàn)象普遍存在。
9. 西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：
(1) 缺乏有實(shí)力的企業(yè)關(guān)注，本土企業(yè)對于廠房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識不足，現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營意識薄弱，缺乏和抱團(tuán)發(fā)展意識，大多抱有僥幸心理在郊區(qū)違建筑租用廠房辦公;
(2) 對于政府扶持政策的認(rèn)知不足;
(3) 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域競爭力增加，政府、企業(yè)難以找到園區(qū)差異化優(yōu)勢;
(4) 我國經(jīng)濟(jì)大背景下，企業(yè)投資趨于冷靜，響應(yīng)國家號召，“去杠桿化”成為重點(diǎn)，眾多企業(yè)進(jìn)入重新規(guī)劃與調(diào)整期;
(5) 受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高速發(fā)展影響，傳統(tǒng)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級關(guān)鍵時(shí)期，但同時(shí)需要時(shí)間冷靜觀察、調(diào)研規(guī)劃;
(6) 企業(yè)發(fā)展受政策變化的影響
(三)對提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商質(zhì)量和信心的建議與意見
1. 創(chuàng)新招商引資方式
建立健全招商引資激勵(lì)機(jī)制，政府應(yīng)調(diào)整對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體思路，放松監(jiān)管，允許市場化選擇;強(qiáng)化政府招商、力挺市場招商、鼓勵(lì)全民招商，激發(fā)多種力量競相迸發(fā)，各顯神通，力求實(shí)現(xiàn)招商引資效益最 大化，努力形成新階段招商引資工作新格局，通過招商引資重大突破推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)重大突破。
2. 構(gòu)建信息溝通與共享機(jī)制
不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，成立地區(qū)園區(qū)聯(lián)合機(jī)構(gòu)，共享客戶資源，通過第三方的信息平臺，強(qiáng)化區(qū)域資源的統(tǒng)籌，避免資源錯(cuò)配導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受到限制。充分認(rèn)識和利用“實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置”的共享經(jīng)濟(jì)模式，實(shí)現(xiàn)從“園區(qū)開發(fā)商——園區(qū)運(yùn)營——企業(yè)”的傳統(tǒng)模式到“園區(qū)開發(fā)、運(yùn)營商——共享平臺——企業(yè)”共享模式的轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)影響深，對于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要窗口期來說，思變已成一種主流。
3.鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展
高新高科技企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)一貫的招商引資對象，但從國家實(shí)際情況來看是缺少硬科技，所以大力支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，鼓勵(lì)“雙創(chuàng)”，根據(jù)現(xiàn)有國情，希望園區(qū)在保持原有招商引資政策的前提下，同樣支持一些源自于生活的創(chuàng)新型中小企業(yè)。比如文化類、旅游類、動(dòng)漫類、農(nóng)業(yè)類等。
4. 引進(jìn)標(biāo)桿性企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚
建議政府部門給予更多外來企業(yè)在本地落地的優(yōu)惠政策，同時(shí)通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配合，將招商工作的范圍擴(kuò)大到省市內(nèi)外，優(yōu)先引進(jìn)一批標(biāo)桿性企業(yè)，逐漸達(dá)到高端人才及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的聚集。
5. 提升園區(qū)服務(wù)品質(zhì)與擴(kuò)寬維度，提高競爭力
首先，轉(zhuǎn)變招商思路，堅(jiān)持服務(wù)至上原則，企業(yè)永遠(yuǎn)最關(guān)心成本，只有提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，創(chuàng)造出最 具性價(jià)比的產(chǎn)品，才能收獲更好的招商效果;其次，增強(qiáng)運(yùn)營服務(wù)意識，將運(yùn)營服務(wù)政策落地實(shí)施，堅(jiān)定企業(yè)入園信心;最后，構(gòu)建多產(chǎn)業(yè)多渠道合作的大平臺，從投資商轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)運(yùn)營商的角色去經(jīng)營園區(qū)。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展將逐漸以服務(wù)型運(yùn)營服務(wù)商代替以前產(chǎn)業(yè)園區(qū)單純房地產(chǎn)開發(fā)式的發(fā)展模式。
6. 加強(qiáng)政府政策支持力度與宣傳力度
建議園區(qū)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)職能部門配合，給予園區(qū)企業(yè)足夠政策及行政上的支持。同時(shí)，加強(qiáng)外部傳媒推廣，擴(kuò)大園區(qū)品牌影響力。
7. 依托新媒體加強(qiáng)園區(qū)之間、園區(qū)與產(chǎn)業(yè)之間的對接
建議充分利用搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)等新媒體媒介，通過信息平臺加強(qiáng)園區(qū)宣傳，逐步實(shí)現(xiàn)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)、園區(qū)與園區(qū)之間的互動(dòng)交流。
第三部分 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)
2015年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)為137.07，較2014年提高了5.05個(gè)點(diǎn)，依然處于謹(jǐn)慎樂觀的情況區(qū)間(見說明)，且樂觀預(yù)期略有擴(kuò)張。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣當(dāng)期指數(shù)152.28，下期指數(shù)158.06，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣155.75，與2014年相比分別增加4.43、6.23、5.51個(gè)點(diǎn)，顯示產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境樂觀;產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營當(dāng)期指數(shù)120.95，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營下期指數(shù)124.46，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營指數(shù)129.06，均較2014年有所提高，分別提高3.51、9.19和6.92個(gè)點(diǎn)數(shù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營由2014年的基本平穩(wěn)、預(yù)期偏向積極轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期;產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力當(dāng)期指數(shù)134.01，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力下期指數(shù)139.65，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力指數(shù)137.39，指數(shù)情況與上年變現(xiàn)基本趨勢一致，略有下降，分別下降1.47、3.32和2.58個(gè)點(diǎn)數(shù)。
圖4-1 2014、2015年全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)對比
東部地區(qū)，2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)為137.08，較2014年增加4.55個(gè)點(diǎn)數(shù)，處于謹(jǐn)慎樂觀的情況。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣當(dāng)期指數(shù)152.56，下期指數(shù)158.26，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣155.98，提高6.60個(gè)指數(shù);產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營當(dāng)期指數(shù)124.07，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營下期指數(shù)132.19，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營指數(shù)128.95，提高5.09個(gè)點(diǎn)數(shù);產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力當(dāng)期指數(shù)134.19，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力下期指數(shù)139.60，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力指數(shù)137.44，下降3.05個(gè)指數(shù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力由2014年的整體樂觀轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎樂觀，但總體來看指數(shù)差異不大。
圖4-2 2014、2015年東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)對比
中部地區(qū)，2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)為140.37，屬于樂觀、積極預(yù)期。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣當(dāng)期指數(shù)150，下期指數(shù)163.33，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣158，與2014年基本持平，增加1.89個(gè)點(diǎn)數(shù);產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營當(dāng)期指數(shù)140，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營下期指數(shù)136.67，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營指數(shù)138，較2014年大幅增加28個(gè)點(diǎn)數(shù);產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力當(dāng)期指數(shù)133.33，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力下期指數(shù)146.67，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力指數(shù)141.33，較2014年增加10.22個(gè)點(diǎn)數(shù)。中部地區(qū)的各項(xiàng)指數(shù)均高于去年同期，顯示持有樂觀預(yù)期的群體有所擴(kuò)大，中部產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展處于上行通道，主要是部分產(chǎn)業(yè)從東部轉(zhuǎn)移速度加快。
圖4-3 2014、2015年中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)對比
西部地區(qū)，2014年產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)為128.29，處于謹(jǐn)慎樂觀的情況。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣當(dāng)期指數(shù)141.67，下期指數(shù)133.33，產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景氣136.67，較2014年下降20.47個(gè)點(diǎn)數(shù);產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營當(dāng)期指數(shù)108.33，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營下期指數(shù)116.67，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營指數(shù)113.33，增加了4.29個(gè)點(diǎn)數(shù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及主要企業(yè)經(jīng)營指數(shù)出現(xiàn)大幅上漲，由2014年的基本平穩(wěn)、預(yù)期略有消極轉(zhuǎn)為2015年的略有積極預(yù)期;產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力當(dāng)期指數(shù)125，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力下期指數(shù)125，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力指數(shù)125，降低15.47個(gè)點(diǎn)數(shù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體吸引投資落戶能力保持樂觀，但是態(tài)度更加謹(jǐn)慎。
圖4-4 2014、2015年西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)對比
第四部分 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前景展望
2015年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深化調(diào)整，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)比較困難，但隨著“一帶一路”、長江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀協(xié)同發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化以及“中國制造2025”綱領(lǐng)等諸多政策措施的落地實(shí)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的整體政策環(huán)境比較寬松。2015年，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速發(fā)展的一年，基本上預(yù)示著產(chǎn)業(yè)園區(qū)由3.0時(shí)代向4.0時(shí)代的過渡。新時(shí)代深刻影響園區(qū)運(yùn)行發(fā)展策略，外部產(chǎn)城融合，內(nèi)部產(chǎn)學(xué)研一體化深化成為未來園區(qū)能夠長足發(fā)展的支撐點(diǎn)。2016年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展依然依賴于精細(xì)化的定位和服務(wù)、高端專享環(huán)境創(chuàng)造、信息技術(shù)滲透產(chǎn)城融合以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)盟和系統(tǒng)的信息化平臺等。
一、2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展機(jī)遇與政策導(dǎo)向
政策利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，所以從調(diào)查情況來看，全國調(diào)查的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展整體的宏觀政策環(huán)境也就是景氣指數(shù)方面，表現(xiàn)為明顯的上漲。這項(xiàng)指數(shù)比2014年增加了4.43個(gè)點(diǎn)數(shù)，同時(shí)對2016年的預(yù)測指數(shù)比去年做的2015年預(yù)測指數(shù)要高出6.23個(gè)指數(shù)。數(shù)據(jù)反映，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的政策、宏觀環(huán)境是明顯向好的，園區(qū)工作人員對2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)景氣的情況認(rèn)為更好的比例大幅度上升，對2016年的預(yù)期也明顯更加樂觀。
2015年，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大變革時(shí)期。尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎(chǔ)建設(shè)投資開發(fā)領(lǐng)域，之前靠土地增值和資金杠桿賺取利潤的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，系統(tǒng)化建設(shè)、精細(xì)化管理、專業(yè)化運(yùn)行的產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。越來越多的房地產(chǎn)上市企業(yè)要退出或剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，紛紛布局新業(yè)務(wù)，嘗試資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型，深入挖掘生產(chǎn)、生活等實(shí)體消費(fèi)領(lǐng)域的潛在需求，一些龍頭企業(yè)從專業(yè)住宅開發(fā)開始轉(zhuǎn)向城市服務(wù)配套商，涉足文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、社區(qū)教育等方面，而更多的企業(yè)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。萬科、綠地、富力、碧桂園、招商局、綠城等房企巨頭均涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，有的成立專門的事業(yè)部，投身產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和發(fā)展。
1. 國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略整合，國家 級新區(qū)批量成立，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展創(chuàng)造了良好的戰(zhàn)略支點(diǎn)。
首先著眼于培育新的經(jīng)濟(jì)增長極的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略深入推進(jìn)，在繼續(xù)實(shí)施西部開發(fā)、東北振興、中部崛起、東部率先的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，一帶一路、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶和新型城鎮(zhèn)化化的戰(zhàn)略深入推進(jìn)。根據(jù)“一帶一路”戰(zhàn)略，在陸上重點(diǎn)打造新亞歐大陸橋、中蒙俄、中國-中亞-西亞、中國-中南半島等國際經(jīng)濟(jì)合作走廊;在海上以重點(diǎn)港口為節(jié)點(diǎn)，建設(shè)通暢安全的運(yùn)輸通道。對于陸路走廊沿線城市和港口城市而言，跨國的產(chǎn)業(yè)合作成為重要趨勢，遼寧、浙江、福建、廣西、陜西等省份都著眼于布局引導(dǎo)企業(yè)布局一帶一路投資，境外經(jīng)貿(mào)合作區(qū)、跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、境外工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)、投資繼續(xù)加速。目前，中國與俄羅斯、白俄羅斯、巴基斯坦、哈薩克斯坦、土耳其、匈牙利、阿爾巴尼亞等諸多中亞、歐洲國家投資共建工業(yè)園區(qū)，為深化合作創(chuàng)造了良好條件。但從總體來看，對外合作領(lǐng)域均以高端制造業(yè)、消費(fèi)品加工工業(yè)為主，因此對沿線城市的中國園區(qū)來說，更加注重服務(wù)的電子商務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老健康服務(wù)業(yè)等五大領(lǐng)域更值得地方政府、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營企業(yè)和房企關(guān)注。
而京津冀一體化產(chǎn)業(yè)升級的落地，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)創(chuàng)造了未來盈利熱點(diǎn)。
2015年11月份舉行的“2015京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移系列對接活動(dòng)”上，北京、天津、河北分別針對先進(jìn)裝備制造暨新能源汽車、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、大宗固廢綜合利用、新材料、輕紡食品、高分辨率對地觀測系統(tǒng)數(shù)據(jù)應(yīng)用暨空間信息產(chǎn)業(yè)等七大領(lǐng)域組織了專門的產(chǎn)業(yè)對接會(huì)。在京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移會(huì)上可以明顯發(fā)現(xiàn)，“三軸”(京津、京保石、京唐秦)所指向的廊坊、唐山、秦皇島、保定、石家莊、邢臺等城市是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的承接地。經(jīng)濟(jì)要素將向三大發(fā)展軸上的城市和城鎮(zhèn)聚集，尤其是向發(fā)展軸上的節(jié)點(diǎn)城市聚集，將成為未來京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的必然趨勢。“京津研發(fā)+河北轉(zhuǎn)化”模式、“產(chǎn)業(yè)集群+技術(shù)平臺”模式，將會(huì)最 大程度發(fā)揮協(xié)同創(chuàng)新功效。本次調(diào)查的園區(qū)企業(yè)中，來自北京、天津、河北的園區(qū)數(shù)量和有效問卷數(shù)量均是最多的，北京經(jīng)開、聯(lián)東u谷、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街、天津武清商務(wù)區(qū)、天津上倉工業(yè)園、河北工業(yè)大學(xué)國家大學(xué)科技園(保定)園區(qū)、百世金谷、廊坊龍河高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、保定?中關(guān)村創(chuàng)新中心等諸多工業(yè)園區(qū)對2015年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)行狀況均表示好于去年，對未來2016年的運(yùn)營均預(yù)期比較樂觀。
2. 從國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略來看，新的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略深入推進(jìn)、國家 級新區(qū)加速建設(shè)，奠定了國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展良好的外部環(huán)境。
2015年4月湖南湘江新區(qū)成立，6月南京江北新區(qū)成立，9月福州新區(qū)成立、云南滇中新區(qū)獲批成立，12月哈爾濱新區(qū)成立。國家 級新區(qū)批復(fù)成立，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重要戰(zhàn)略選擇區(qū)域。依托現(xiàn)有的國家 級新區(qū)，打造特色鮮明的專業(yè)園區(qū)，結(jié)合功能定位和區(qū)域優(yōu)勢，以新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)為導(dǎo)向，大力發(fā)展新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、高端服務(wù)、現(xiàn)代物流等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條和協(xié)作配套體系，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是國家 級新區(qū)建設(shè)的重要目標(biāo)。國家 級新區(qū)相較于其他區(qū)域，擁有優(yōu)越的招商引資環(huán)境、強(qiáng)大的投融資保障、完善的配套設(shè)施和較為廣闊的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的扶持力度較強(qiáng)。國家 級新區(qū)將會(huì)成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的集中進(jìn)駐區(qū)。
2015年，是國家 級新區(qū)建設(shè)的井噴之年，這也將是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的異常忙碌的一年。未來的一段時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將迎來發(fā)展，總體特點(diǎn)將是環(huán)境寬松、政策優(yōu)惠、利潤增長、投資熱情有所恢復(fù)提升。
3. 房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)崛起。
國土部與住建部早在2015年年初就聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，這個(gè)通知表面上是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，實(shí)質(zhì)上是對整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展結(jié)構(gòu)的一次洗牌。其中，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)影響最為明顯的一條規(guī)定就是：《通知》提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給等內(nèi)容，包括通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。對于地方政府而言，可以利用好當(dāng)前產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，布局新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，在人口、產(chǎn)業(yè)、市場等多方面實(shí)現(xiàn)融合。對房企而言，可以利用上述政策利好機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)向“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。
4. 中國制造2025 落地，為存量園區(qū)提供有利發(fā)展時(shí)機(jī)。
今年5月《中國制造2025》行動(dòng)綱領(lǐng)發(fā)布，文件明確我國制造業(yè)的發(fā)展將瞄準(zhǔn)新一代信息技術(shù)、高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略重點(diǎn)，引導(dǎo)社會(huì)各類資源集聚，推動(dòng)優(yōu)勢和戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，圍繞先進(jìn)制造和高端裝備制造，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)包括新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高檔數(shù)控機(jī)床和機(jī)器人、航空航天裝備、海洋工程裝備及高技術(shù)船舶、先進(jìn)軌道交通裝備、節(jié)能與新能源汽車、電力裝備、農(nóng)機(jī)裝備、新材料、生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械等十大戰(zhàn)略領(lǐng)域的突破。綱領(lǐng)發(fā)布后，工信部明確表示，“中國制造2025”在推進(jìn)實(shí)施的過程中，一定要避免出現(xiàn)新一輪的重復(fù)建設(shè)。對于諸多的已建成園區(qū)而言，這是一個(gè)利好。《中國制造2025》行動(dòng)綱領(lǐng)落地會(huì)促使大量的存量企業(yè)提高創(chuàng)新能力、加大投入生產(chǎn)，也會(huì)催生一大批新生企業(yè)進(jìn)入此類行業(yè)。這就形成了對成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)質(zhì)性的需求。對地方政府而言，對綱領(lǐng)的落實(shí)程度或?qū)⒂?jì)入政績考核，地方政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模的把控又是一種考慮紀(jì)檢、審計(jì)的博弈行為。所以在現(xiàn)有的政策環(huán)境下，綱領(lǐng)的實(shí)現(xiàn)可能更多依托現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對于各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，如何準(zhǔn)備好專業(yè)的管理人員、園區(qū)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施等，是決定能否在《中國制造2025》綱領(lǐng)的落實(shí)中分得大塊蛋糕的關(guān)鍵因素。
二、2015年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展時(shí)代特征和趨勢
1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0時(shí)代已經(jīng)到來
以園區(qū)招商形式的轉(zhuǎn)變?yōu)榍腥朦c(diǎn)來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展在改革開放之后，經(jīng)歷了三次大的重要發(fā)展階段。第一次是改革開放到20世紀(jì)90年代中期，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)從一開始的學(xué)習(xí)探索階段，到盲目上馬階段，工業(yè)用地的出讓基本上以協(xié)議為主，出讓制度不完善，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了一輪“規(guī)模為王”的發(fā)展周期，這一階段的招商引資行為更多的是“用步量企”，招商人員跑遍全省、全國尋求企業(yè)入駐，讓盲目上馬的園區(qū)實(shí)現(xiàn)部分“由名到實(shí)”的轉(zhuǎn)變，實(shí)際效果一般。直到中央政府出臺調(diào)控政策措施才遏制園區(qū)的過熱建設(shè)勢頭。這也是第一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)，以低成本為導(dǎo)向，處于土地、勞動(dòng)力和政策等要素聚集的外力驅(qū)動(dòng)是1.0階段，主要以傳統(tǒng)招商手段，拉客戶入駐。
第二次是主要制度上的變革。從20世紀(jì)90年代中期到2004年招拍掛制度實(shí)施、再到2006年工業(yè)用地出讓最 低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，一直到金融危機(jī)前，這一階段是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的冷靜期。園區(qū)廠房集約化建設(shè)和改造的趨勢開始出現(xiàn)，但土地升值和政府尋租下獲得超額利潤依然具有可行性，這一階段“規(guī)模+金融”經(jīng)營模式取得長足發(fā)展。對于存量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，保有園區(qū)土地就是實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的一種手段，即使土地閑置，也能夠從資本市場獲取得分享利益。這一階段的園區(qū)運(yùn)營已經(jīng)發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變，一些企業(yè)謀求園區(qū)服務(wù)質(zhì)量提升，以完善的配套、高質(zhì)的服務(wù)滿足客戶需求，細(xì)分客戶分類，帶動(dòng)商戶入駐，物業(yè)資產(chǎn)和資本市場對接更加完善，出現(xiàn)了很多信托、基金產(chǎn)品等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的第二代，是以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的2.0階段，以完善的服務(wù)，引導(dǎo)客戶入駐。前兩階段的目標(biāo)導(dǎo)向均是經(jīng)營企業(yè)，目前在產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0時(shí)代，這樣的園區(qū)仍然大量存在，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展也是不可或缺的，大量的標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉儲(chǔ)用地，租售并舉，這在制造業(yè)大國仍然有廣闊的用武之地。
第三階段，金融危機(jī)之后，一直到2013年十八屆三中全會(huì)，這一段時(shí)間是在經(jīng)歷了2年的金融危機(jī)之后的反省、恢復(fù)、調(diào)整解讀。舊有的經(jīng)營模式被金融危機(jī)擊的粉碎，盡管仍有大批企業(yè)存活下來，但是依托粗狂的園區(qū)運(yùn)營和招商模式發(fā)展的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)明顯感覺力不從心。這就需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)商和運(yùn)營商擁有更強(qiáng)的資源整合能力。這一階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商開始走上“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合一體化”，部分實(shí)力企業(yè)著手于“產(chǎn)城一體化”，運(yùn)營商走上“產(chǎn)、學(xué)、研、售”一體化的道路，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)行開始走向高端，以為高端客戶打造環(huán)境為主，不僅有花園式辦公，還有公寓、商業(yè)、娛樂、休閑、金融等配套，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)更是一個(gè)“城中城”。這種一體化的模式，本質(zhì)是目標(biāo)導(dǎo)向的改變，盡管服務(wù)客戶依然是企業(yè)法人，但是從開發(fā)、運(yùn)營角度，更多體現(xiàn)的是人文關(guān)懷，園區(qū)的目標(biāo)群體歸根結(jié)底是集聚、吸收人才、凝聚人力，建設(shè)知識的、技術(shù)的、智慧的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這也是中央新型城鎮(zhèn)化、新四化建設(shè)的要求，以園區(qū)為依托就地解決農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員、解決園區(qū)職工的生活，包括醫(yī)療、教育、生產(chǎn)、生活、娛樂等。產(chǎn)城一體化在未來會(huì)繼續(xù)深化。以總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)為代表，逐步從單一模式向綜合體模式發(fā)展。
2014年開始，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展導(dǎo)向進(jìn)入過渡期，2015年導(dǎo)向逐漸明顯，預(yù)示著新的時(shí)代的到來。這一時(shí)代對第三代園區(qū)發(fā)展模式?jīng)]有實(shí)現(xiàn)本質(zhì)上的變革，但實(shí)現(xiàn)了深化的升級。這一階段的特征是，園區(qū)國際合作升級、資本運(yùn)營模式升級、園區(qū)細(xì)分程度深化、園區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈整合加速，互聯(lián)網(wǎng)+、文化+、園區(qū)A+B聯(lián)合成為重要的發(fā)展模式。以互聯(lián)網(wǎng)+為例，線上平臺(APP)是互聯(lián)網(wǎng)+的普遍模式。以物流園區(qū)為例，線上平臺有利于進(jìn)一步提高園區(qū)運(yùn)行效率，探索線上平臺與線下平臺(物流園區(qū))融合發(fā)展的模式開始發(fā)展，創(chuàng)新商業(yè)模式不斷涌現(xiàn)：傳統(tǒng)的公路鐵路港口以線下為依托，開發(fā)線上平臺，實(shí)現(xiàn)線上線下資源融合;卡行天下致力于構(gòu)建智慧物流園區(qū)運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)，推出中國直通車公路貨運(yùn)產(chǎn)品;天地匯以線上平臺與線下園區(qū)融合模式，致力于整合園區(qū)內(nèi)的專線運(yùn)輸資源，以實(shí)現(xiàn)公路貨運(yùn)效率的大幅提升。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商、運(yùn)營、管理等還將引入AR、VR技術(shù)，通過電腦模擬仿真后再疊加，可以將虛擬世界套入現(xiàn)實(shí)世界中并進(jìn)行互動(dòng)，園區(qū)的遠(yuǎn)程體驗(yàn)和增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)已成為能真正服務(wù)到目標(biāo)客戶群體的商業(yè)新應(yīng)用。
整體來說當(dāng)前的階段，是在產(chǎn)業(yè)園3.0也就是園區(qū)綜合體的基礎(chǔ)上，進(jìn)入技術(shù)驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、智慧驅(qū)動(dòng)的4.0階段，是真正的從規(guī)模到細(xì)分、從總量到結(jié)構(gòu)、從產(chǎn)業(yè)到服務(wù)、從企業(yè)到個(gè)人的系統(tǒng)化、全局化、專業(yè)化、高端智能化的綜合提升時(shí)代。
2. 外部產(chǎn)城融合，內(nèi)部產(chǎn)學(xué)研一體化深化。
產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、配套條件完善、發(fā)展?jié)摿Υ蟮漠a(chǎn)城融合園區(qū)，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的必然趨勢，也將是地方政府大力發(fā)展的方向。在新型城鎮(zhèn)化背景下，園區(qū)將承載所在地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要職能，產(chǎn)城融合園區(qū)擁有不斷完善的餐飲、住宿、教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、金融服務(wù)等配套服務(wù)，園區(qū)內(nèi)外結(jié)合實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、運(yùn)輸節(jié)點(diǎn)區(qū)分工明確、相輔相成，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城共融。園區(qū)所在地區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)配套服務(wù)的共建共享，園區(qū)科技公共服務(wù)平臺和企業(yè)孵化器進(jìn)一步建設(shè)，以上的產(chǎn)城融合的特色園區(qū)將獲得更多的政府政策支持，行政、財(cái)稅上都將明顯傾斜。未來對產(chǎn)城融合園區(qū)的要求是：產(chǎn)業(yè)上縱橫鏈條式節(jié)約集約化水平不斷提升，標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)成為園區(qū)標(biāo)配，園區(qū)綠地建設(shè)和節(jié)能減排能力不斷增強(qiáng)，綠地生態(tài)網(wǎng)絡(luò)基本形成，配套管網(wǎng)建設(shè)基本健全，園區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力顯著提升。進(jìn)出通道順暢，倉儲(chǔ)物流滿足生產(chǎn)需要，供水供電能力滿足園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)生活需求。
此外，從園區(qū)內(nèi)部運(yùn)營來看，產(chǎn)學(xué)研一體化趨勢更加明確，根據(jù)地方的要素稟賦優(yōu)勢，確定具有比較優(yōu)勢的發(fā)展方向，是園區(qū)運(yùn)營的必由之路。比如中關(guān)村工業(yè)園、武漢光谷工業(yè)園和蘇州工業(yè)園等。都依托高校、研究機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)流通成本的降低，產(chǎn)學(xué)研一體化趨勢逐漸明朗。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，園區(qū)已吸引近百家來自國內(nèi)外的納米企業(yè)，集中于電子信息、新材料等諸多領(lǐng)域，已吸引芬蘭、荷蘭、捷克等國家前來設(shè)立技術(shù)中心。蘇州工業(yè)園區(qū)在構(gòu)建國際化的創(chuàng)新資源融合制度、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)促進(jìn)制度、創(chuàng)新專業(yè)服務(wù)制度、創(chuàng)新人才集聚制度等方面開展探索，形成以開放創(chuàng)新為導(dǎo)向的創(chuàng)新支撐體系。蘇州工業(yè)園吸引了包括新加坡國立大學(xué)、美國戴頓大學(xué)等諸多高校分支機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，甚至被譽(yù)為“世界生命科學(xué)圣地”與“分子生物學(xué)搖籃”的冷泉港實(shí)驗(yàn)室，也在園區(qū)設(shè)立DNA學(xué)習(xí)中心。作為專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，園區(qū)的中小企業(yè)服務(wù)中心為園區(qū)內(nèi)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者提供融資、培訓(xùn)、產(chǎn)學(xué)研合作等全方位服務(wù)，及時(shí)滿足創(chuàng)新需求。
三、2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營發(fā)展方向和建議
產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來一段時(shí)期內(nèi)，必須轉(zhuǎn)變將重要的服務(wù)內(nèi)容和利潤來源鎖定于大企業(yè)的思路，應(yīng)當(dāng)更加注重規(guī)模小、利潤率高、能量集中的中小企業(yè)，更加重視“長尾效應(yīng)”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)充分摸清這一類企業(yè)的需求，價(jià)值服務(wù)完善提升，將會(huì)逐漸實(shí)現(xiàn)一個(gè)從由產(chǎn)品到服務(wù)、由賣方市場到買方市場的雙重過渡，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)在經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)價(jià)值多重提升。
1. 依托區(qū)域發(fā)展新政策，重新系統(tǒng)規(guī)劃園區(qū)發(fā)展路徑。
按照資源稟賦優(yōu)勢，明確園區(qū)運(yùn)營定位，根據(jù)各部分定位，細(xì)分市場，明確服務(wù)對象，是發(fā)展自身特色，避免同一個(gè)城市內(nèi)出現(xiàn)同質(zhì)化和惡性競爭的有效手段。需要做到幾個(gè)定位：第一，功能定位。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營方要積極與地方政府溝通，明確本產(chǎn)業(yè)園區(qū)在區(qū)域內(nèi)的功能定位，包括經(jīng)濟(jì)功能、文化功能、生態(tài)功能、制度創(chuàng)新功能等，將園區(qū)發(fā)展方向納入到地區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃中，這是將產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展納入城市發(fā)展的必然性思路，也是園區(qū)在城市規(guī)劃中確保永 久性地位的根本舉措。第二，明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位。目前仍有一些園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不夠清晰，只有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)確定，配套產(chǎn)業(yè)和支撐產(chǎn)業(yè)才能確定，才能通過一個(gè)或幾個(gè)重大項(xiàng)目或項(xiàng)目群的形成，帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在此基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)其他深層次的技術(shù)升級。第三，空間布局定位。即將園區(qū)中的“園中園”、功能區(qū)等都進(jìn)行特色定位，以錯(cuò)位發(fā)展、分工協(xié)作，形成合力。第四，品牌形象定位。設(shè)計(jì)獨(dú)特的精神文化、標(biāo)識、宣傳口號和節(jié)會(huì)活動(dòng)等品牌形象，這是“文化+”的客觀要求，也是園區(qū)形成品牌的重要措施，尤其是在當(dāng)前““一帶一路”建設(shè)加速、國內(nèi)外合作加速的背景下，成為民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商“走出去”不可或缺的素質(zhì)。必須建立起系統(tǒng)、完善的企業(yè)文化體系，凸顯親商理念，宣傳企業(yè)運(yùn)營文化，逐步從“筑巢引鳳”階段過渡到品牌“鳳舞九天”的階段，將品牌打造成核心競爭力。品牌意味著高附加值，意味著競爭力，大力發(fā)展品牌園區(qū)、品牌企業(yè)、品牌產(chǎn)品、品牌企業(yè)家。與企業(yè)一樣，園區(qū)也需要塑造獨(dú)特的品牌，而不能都是地名加高新技術(shù)開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之類。另外，也可以將地域文化特征與園區(qū)品牌聯(lián)系起來，為品牌注入文化內(nèi)涵，形成品牌的文化差異，促進(jìn)投資者的心理認(rèn)同與情感共鳴。第五，發(fā)展模式定位。發(fā)展模式設(shè)計(jì)一方面要反映本園區(qū)的特點(diǎn)，另一方面要有某種典型和示范意義。
2. 由制造產(chǎn)品向創(chuàng)造高端專享環(huán)境轉(zhuǎn)變，深化創(chuàng)新運(yùn)營模式。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商往往基于對區(qū)域城市發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的判斷，對有需求的地區(qū)進(jìn)行園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，其運(yùn)作形態(tài)接近于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，拿地-建設(shè)-銷售，最多加上自己運(yùn)營管理，本質(zhì)上對外租、售的仍然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。
隨著產(chǎn)城融合趨勢的不斷加強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了原有單一的供應(yīng)模式，更多的是提供高品質(zhì)的生活、辦公、生產(chǎn)的專享環(huán)境。以“三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)”模式為代表的產(chǎn)城融合是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的必然趨勢，可以對存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造升級，依靠新生產(chǎn)勞動(dòng)力造城，通過第二產(chǎn)業(yè)植入新興產(chǎn)業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模人口導(dǎo)入，進(jìn)而帶動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的繁榮崛起，實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)城融合發(fā)展。
3. 充分利用信息技術(shù)，建立信息化園區(qū)，提高園區(qū)運(yùn)營效率。
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能和運(yùn)營模式已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求，依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的深入應(yīng)用，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營向數(shù)字化時(shí)代邁進(jìn)。提升園區(qū)內(nèi)部運(yùn)營效率，建設(shè)“虛擬產(chǎn)業(yè)園”，建立園區(qū)信息化服務(wù)管理平臺，提升技術(shù)優(yōu)勢在園區(qū)中功能發(fā)揮和拓展，是現(xiàn)代化園區(qū)走向高端的必然。
園區(qū)招商中，對于具有投資意向企業(yè)的調(diào)查問卷影響到招商引資工作的成敗，必須引起招商管理者的重視。招商管理部門應(yīng)該根據(jù)不同類型的投資企業(yè)建立調(diào)查問卷的回復(fù)模板，并能做到定時(shí)更新，從而提高招商工作效率和縮短回復(fù)時(shí)間。因此應(yīng)該建立代辦和代建公司的數(shù)據(jù)庫，利用集成的問卷數(shù)據(jù)、歷史服務(wù)數(shù)據(jù)等，做好其過往項(xiàng)目記錄，以便能夠及時(shí)地提供給投資企業(yè)。園區(qū)招商形式可以充分引入AR、VR技術(shù)，增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)感，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程招商。
利用“互聯(lián)網(wǎng)+”的政策機(jī)遇，加快推進(jìn)園區(qū)信息化，建立信息化服務(wù)平臺，為園區(qū)入駐企業(yè)提供精細(xì)化管理服務(wù)，服務(wù)至少應(yīng)當(dāng)包括工商注冊、稅務(wù)代理、代理記賬、企業(yè)網(wǎng)站安全掃描、企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)站代理運(yùn)營、電子商務(wù)培訓(xùn)、企業(yè)信用認(rèn)證、政府專項(xiàng)資金申請、服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼，辦理大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地、實(shí)訓(xùn)基地等諸多類別。通過集約化的在線服務(wù)，可以大大降低企業(yè)的運(yùn)行成本。促進(jìn)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)走向高效率、低成本的專業(yè)化，從僅提供基本物業(yè)服務(wù)變?yōu)闉槠髽I(yè)提供一站式綜合服務(wù)。
4. 突破園區(qū)限制，成立產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源信息共享。
園區(qū)發(fā)展中，培育和引進(jìn)符合功能定位的龍頭企業(yè)、“標(biāo)桿企業(yè)”是重中之重，以此帶動(dòng)形成一片產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)運(yùn)營產(chǎn)生一定規(guī)模之后，必須高度重視行業(yè)組織的作用，重視園區(qū)中小企業(yè)的分工協(xié)作關(guān)系。基于分工協(xié)作模式，我們提出，園區(qū)運(yùn)營也應(yīng)當(dāng)突破地域限制，建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的發(fā)展聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求信息共享。
在園區(qū)特色化逐步實(shí)現(xiàn)的情況，不同園區(qū)的要素稟賦表現(xiàn)不同。園區(qū)的特色資源，發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成特色競爭力。各個(gè)園區(qū)之間互通有無，能夠在更為廣闊的空間上，合理布局產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的合理選址。毫無門檻的認(rèn)可所有類型企業(yè)入駐，對園區(qū)的未來而言是弊大于利。 園區(qū)在不符合總體設(shè)計(jì)的特殊行業(yè)、特殊企業(yè)上的投入產(chǎn)出比往往較正常運(yùn)營行為更多。因此需要園區(qū)之間成立共同發(fā)展聯(lián)盟，以此為依托，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)合理布局。
此外，園區(qū)聯(lián)盟可以構(gòu)建統(tǒng)一的與第三方合作的服務(wù)平臺，包括：一是金融服務(wù)平臺，共同引入金融服務(wù)組織，為園區(qū)企業(yè)提供擔(dān)保貸款、股權(quán)交易、政府基金申請等投融資服務(wù)，由聯(lián)盟與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)組織簽署合作框架，凸顯園區(qū)聯(lián)盟的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，進(jìn)一步降低企業(yè)的融資成本。二是園區(qū)的人才服務(wù)平臺，通過引入人才中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為園區(qū)企業(yè)提供人才招聘、培訓(xùn)以及人才托管等服務(wù)，聯(lián)盟內(nèi)部企業(yè)對不同人才的需求實(shí)現(xiàn)信息共享，能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)人才的合理流動(dòng)，滿足企業(yè)、人力雙方需求。三是企業(yè)產(chǎn)品、運(yùn)輸?shù)刃畔⒎?wù)平臺。園區(qū)內(nèi)企業(yè)可以通過公共信息平臺發(fā)布產(chǎn)品信息，也可以獲取其他企業(yè)信息或行業(yè)政策等公共信息，園區(qū)管理者也可以為園區(qū)企業(yè)提供網(wǎng)上管理端口，為園區(qū)聯(lián)盟內(nèi)的企業(yè)提供綜合系統(tǒng)的信息支持服務(wù)。